整片改造  經驗值得推廣

8月6日，襄城鐵佛寺南路鳳雛家園小區的礦山小區片區的居民活動平臺上，居民李女士正帶孩子在玩耍，一旁弘安物業公司的兩名保潔員正在打掃小區的衛生。“干凈多了，以前小區環境差，都不想帶孩子下來玩。”李女士表示，小區環境變美了，大家生活舒適多了。

鳳雛家園小區是襄陽政府2019年改造的100個小區之一。改造前，這里聚集著礦山小區與華龍小區、高新土地局家屬院、化機廠家屬院四個“三無小區”。居民都是一墻之隔的多年鄰居，因長期無人管理，居民間也偶有因違法搭建、車輛被盜、小區環境差等矛盾問題發生沖突的。

2019年，政府對改片區進行老舊小區改造。市住建部門結合實際情況，進行了科學規劃設計，實施“四區合一”綜合改造，拆違拆堵，騰出近6000平方米的公共用地，為小區新增93個機動車位、8處遮陽車棚、7處健身休閑場地、3個晾曬區以及500平方米的綠化區，讓小區環境發生了巨大變化。

據悉，像鳳雛家園小區這樣改造的礦山小區、機化廠家屬院等老舊小區，情況類似的在襄陽城區就有600多個。他們多是企業破產、改制后遺留下的家屬院、生活區。將原單個小區的圍墻將全部打通，整合成一個更方便居民出行、能夠實施專業物業管理的居民區。

市住建局老舊小區改造辦介紹，襄陽很多老舊小區面積較小，公共空間不足，因此在實施改造時，按照共享共建理念，打通隔離圍墻，實行連片改造，增加公共空間。小區整合既符合未來城市社區的趨勢，實現了公共設施的共享，也降低了物業服務成本，方便居民。

目前，襄陽拆除圍墻、整片改造的做法已經得到相關部門認可，獲居民叫好，并將作為經驗在全市推廣。

物業進駐 花錢買“服務”漸入人心

很多小區之所以成為臟、亂、差的老舊小區，很大原因是沒無人管理，無人服務。

“政府花這么大氣力、金錢改造這些‘三無’小區，但如果改造后還是沒有長效的管理，過不了幾年，這些老舊小區還是會輪回回去”真武山街黨工委委員武裝部長曾凌表示。對于鳳雛小區改造后引入物業公司，街道與社區下了不少力氣。

 “我們通過在小區召開全體業主的居民征求意見大會，征求居民對需不需要引起物業公司？引進什么樣的物業公司？收費價格多少能接受等多方面的意見，最終通過招投標方式引進了弘安物業。目前物業正處公示及試運行階段”，書記李曉波介紹。

今年6月底，在多方協調下，襄陽弘安物業公司進駐小區試運行。公司業務經理冦萬英介紹，進駐該小區比想象的難，但他們仍然準備扎根小區，把鳳雛小區做成老舊小區長效管理的一個“標桿”。

據介紹，物業公司接手小區物業管理后，首先加強了對小區外圍安保工作，進行技術加裝，通過自動化人、車門禁安裝把原本“不設防”，存在安全隱患的小區變身封閉小區；此外，由于小區常年無人管理服務，小區居民形成車輛隨手停放、物品隨手堆放樓道等影響小區環境面貌的行為，物業公司進駐后，對小區居民的這些行為進行了勸告，并通過擺放好車輛等行為潛移默化地影響居民的行為。

 “剛開始，這個工作是很難的。因為你動的任何一件東西在小區居民看來都是私人的，觸碰是不允許的。特別是在清理打掃樓道時，很多居民認為這個樓道就是用來堆放東西，他沒有公共空間這個概念，所以剛開始打掃時是碰都不能碰的”。

冦萬英表示，鳳雛小區居民很多都是破產、改制企業的職工。長期的“無償服務”讓他們對即將進駐的物業企業最開始是抵觸的。比如裝門禁護欄，居民認為一占小區地方，二裝了后就會收費，所以物業公司的試運行工作剛開始并不順利。

慢慢地，小區干凈了，環境整潔了，安保到位了，居民居住的舒心了。“目前，我們正在推進小區居民對物業進駐的反饋意見工作。”李曉波介紹，“花錢買服務”享受共建共享成果畢竟是居民自己掏錢，掏多少錢，享受什么服務，得居民自己說了算。不過他表示，享受服務需付費的意識正在居民中形成。

 三方共治 構建和諧家園

物業公司進駐了，如何發揮作用，形成長治有效的管理？鳳雛社區作為社區黨組織，就如何開展“共建共享，三方聯動，多元治理”發揮著積極作用。

物業主管部門市住建局物業監管科楊建華表示，襄陽目前正在推進社區基層治理，老舊小區的長效管理將充分發揮社區黨組織在老舊小區物業管理中的引領作用，有力地推動了社區委員會、業主委員會和物業服務企業的三方共治。

鳳雛社區書記李曉波介紹，鳳雛小區的長效治理正匯集社區、業委會、物業、“雙報到”黨員四方力量進行“三方共治”。據介紹，改造后小區加大黨建引領在小區管理的作用，把小區88名社區自管黨員，124名“雙報到”黨員通過黨支部的凝聚力發展成與小區居民聯系、開展物管工作的聯絡員。通過三方聯動共治前期引領，后期包保黨員和居民融為一體，期待實現“三無小區”到有主小區變身。

今年7月，小區分別成立了以“聯絡員”為主要力量的業委會、選出單元長和樓棟長。為充分發揮多方聯治的作用，社區引領各方力量，在選擇物業公司、挑選服務項目和制定物業費標準等方面，廣泛征求居民意見，主動問計于民，同時還主動邀請居民當物業“試用期”的“裁判”。目前，“聯絡員”正積極進行入戶政策宣傳，發動積極群眾、包保樓棟清單等工作。包保黨員開展入戶訪貧問困，對收集到的居民訴求分別制定了認領任務清單，以清單管理精準對接需求、精準服務困難居民，目前已開展入戶活動百余次，收集居民訴求50余件。

在物業管理上，小區正通過“黨建引領”健全治理。目前，鳳雛小區正通過政策宣傳，積極征求居民意見等方式，未來將“菜單式”服務的模式為社區居民提供基本物業管理服務，培養居民“花錢購買服務意識”，從而避免改造后失管，有效鞏固老舊小區改造成果。 

襄陽弘安物業公司總經理姚永輝介紹，作為老舊小區改造后引入的物業公司，將積極做好小區的日常服務，同時對居民提供水電水電維修、愛心雨傘、看望獨居孤寡老人等暖心服務，用實際的行動征得居民認可。但他同時也表示，“物業服務畢竟是市場行為，如果脫離了經濟規律，肯定不能長久。希望政府大力宣傳，推動居民盡快轉變思想。”

對此，市住建局房地產市場與物業監管科長侯紅麗表示，襄陽市老舊小區在政府改造之初就秉承“黨建引領、共建共享”原則，希望通過社區基層黨組織的引領作用，推動社區委員會、業主委員會、小區物業三方共治，著力解決老舊小區長效治理問題。

她同時強調，要想改造后小區不再回到原來的臟、亂、差面貌，后期的管理維護最終還是要居民自己來買單。成立業主委員會，自己決定重大事項，推動物業公司提升服務品質，改變觀念，才是鞏固住老舊小區改造成果的根本辦法。

來自：襄陽物協